Auf der Suche nach Rendite für die Ersparnisse stehen Immobilieninvestments für viele Anleger seit einiger Zeit vermehrt im Fokus. Diese werden allgemein als sehr sicher eingeschätzt, da sie physisch angreifbar sind. Beliebt sind Vorsorgewohnungen als Geldanlage zudem, da diese neben laufendem Einkommen in Form von Mieterlösen auch die Chance auf Wertsteigerungen bieten. Zusätzlich machen die niedrigen Zinsen eine Kreditfinanzierung durchaus attraktiv.

Werden Immobilienpreise weiter steigen?

Und tatsächlich sind die Immobilienpreise in Österreich in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Dass sich diese Entwicklung so weiter fortsetzt ist jedoch anzuzweifeln: Denn die Kaufpreise für Immobilien sind deutlich stärker gestiegen, als die Mieten und diese wiederum erheblich stärker als die Einkommen.

Immobilienpreise und Einkommen in Österreich
Wohnungsmieten inkl. Betriebskosten, Nettoeinkommen im Median
Quellen: Statistik Austria, Vienna.at und WKO-Schätzung für Einkommensentwicklung 2017

Das bedeutet nicht nur eine gesunkene Mietrendite, die sich ja aus der Relation von Kaufpreis zu Miete ergibt, viel mehr stellt sich die Frage, wie lange sich die Mietpreise noch losgelöst von den Einkommen der Österreicher entwickeln können. Auch wird von Seiten der Politik die Leistbarkeit von Mieten immer lauter thematisiert und tatsächlich hat die Kaufkraft der Österreicher in keinster Weise mit den Wohnungspreisen und -mieten mitgehalten. Der Spielraum für weitere Preissteigerungen scheint also limitiert zu sein.

Hinzu kommt, dass steigende Zinsen negative Auswirkungen auf Immobilienpreise haben. Und die Zinsen werden zumindest nicht mehr weiter sinken, sondern früher oder später steigen. Die Niedrigzinspolitik hat dazu geführt, dass Immobilienkäufe zunehmend mit Krediten finanziert wurden. Mit steigenden Zinsen schrumpft die Spanne zwischen Finanzierungskosten und Mieteinnahmen. Das wirkt sich in der Regel negativ auf die Immobilienpreise aus. Zudem werden alternative Anlagen dann wieder attraktiver und es fließt weniger Geld in Immobilien.

Was gibt es bei der Anlage in Immobilien zu beachten?

Nebenkosten und Transaktionsrisiko

Bei neu gebautem Wohnungseigentum in Österreichs Ballungszentren kann man derzeit mit einer Mietrendite von rund 3% rechnen. Dabei sind jedoch Transaktionskosten sowie laufende Betriebskosten noch nicht berücksichtigt. So machen die Transaktionskosten beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie in der Regel 10% der Kaufpreises aus. Solch hohe Transaktionskosten amortisieren sich nur bei einem langen Anlagehorizont.

Außerdem müssen Häuser und Wohnungen permanent bewirtschaftet werden und verursachen Aufwand. All das nagt an der Rendite und so bleibt unterm Strich oft weniger, als in optimistischen Angeboten und Planrechnungen versprochen wird.

Auch ein realistischer Leerstand wird meist nicht einkalkuliert und wenn dann einmal ein Mieter ausfällt, kann es schnell eng werden. Insbesondere dann, wenn die monatlichen Mietzahlungen zur Tilgung eines allfälligen Kredits vorgesehen wären.

Liquiditätsrisiko

Vor allem bei kreditfinanzierten Käufen sind auch Szenarien wie Krankheit, Jobverlust oder Scheidung durchzudenken. Das Leben verläuft nicht immer nach Plan und sollte es einmal zu einer finanziellen Notlage kommen, bleibt manchmal nichts anderes als ein Verkauf.

Da Immobilien generell sehr illiquide sind, ist ein rascher Verkauf meist nicht möglich oder wenn, dann nur mit erheblichen Abschlägen. Auch ein Teilverkauf ist im Gegensatz zu Wertpapieren nicht möglich.

Paradoxerweise ist es genau diese Illiquidität, die eine hohe Sicherheit suggeriert. Denn im Unterschied zu beispielsweise Aktien sieht man bei direkten Immobilieninvestments keine laufenden Wertschwankungen.

Klumpenrisiko

Wer gleich mehrere Immobilien besitzt, kann das Risiko streuen. Doch wer besitzt schon 20 Häuser oder Wohnungen, und das am besten in verschiedenen Städten und Wirtschaftsregionen?

Fazit

Wir sind der Meinung, dass Immobilien ein sinnvoller Bestandteil eines Gesamtportfolios sein können. In der Praxis beobachten wir allerdings, dass der Anteil in vielen Fällen zu hoch ist. Das Risiko ist deutlich höher als in der Einschätzung der Anleger – das gilt neben dem Klumpenrisiko insbesondere für Liquiditäts- und Transaktionsrisiko.

Wir glauben, dass eine breit gestreute Anlage im Vergleich zu Einzelinvestments in Immobilien fast immer die schlauere Wahl ist. Langfristig zeigt sich weiters, dass Immobilien ein ähnliches Ertragspotential wie Aktien haben: So hat beispielsweise ein breit gestreutes europäisches Aktienportfolio von 2010 bis 2017 einen Ertrag von knapp 71% gebracht – und das ohne nennenswerte Transaktionskosten und ohne Liquiditätsrisiko.

Aus diesem Grund haben wir mit Savity eine Alternative für all jene geschaffen, die Ihr Geld langfristig anlegen möchten – ohne Liquiditätsrisiko und Transaktionskosten, dafür kostengünstig und breit gestreut.